《最新版》建てる前に知っておきたい住宅ローン減税の改正点

2022年4月、住宅ローン減税制度が4年延長されると同時に、内容の一部が改正されました。今回の改正が新築一戸建て住宅(注文住宅・分譲住宅)に与える影響について、4点お伝えしたいと思います。

控除率0.7% 控除期間13年へ縮小

住宅ローン減税とは、年末の住宅ローン残高に一定の控除率を乗じ、算出された金額を所得税から差し引くというものです。

改正前の控除率は1%でしたが、今春の改正で0.7%へと縮小されました。

例えば、年末の住宅ローン残高が2,000万円の場合、改正前であれば、2,000万円の1%の20万円が控除されていましたが、改正後の0.7%になると、控除額は14万円となってしまいます。

今回の控除率縮小は、いわゆる「逆ざや」の解消です。

実際、1%を下回る金利で住宅ローンを借りている人が多く、「住宅ローンを借りると得をする」という状態が長きにわたり問題視されていました。

また、認定住宅等の新築住宅では、住宅ローン減税を受けられる期間が13年となります。

ただし、今年中(2022年12月末まで)に入居を予定している場合で、新築注文住宅の請負契約を2021年9月末までに完了している方、また、新築分譲住宅で2021年11月末までに売買契約を行っている方は、改正前の控除率1%のままが適用となり、控除期間は13年間です。

入居予定が2023年以降となる場合には、改正後の減税制度(0.7%、13年間)が適用されます。

減税額が借入利息より大きくなること

省エネ性能の高い住宅への優遇措置

今回の改正により、省エネ性能の高い新築認定住宅等には、借入限度額が高く設定されました。住宅の種類、入居年により、借入限度額が異なります。
それぞれの限度額と最大減税額は下記を参考にしてください。

  認定住宅 ※1 ZEH水準・省エネ住宅 ※2 省エネ基準適合住宅
2022~23年入居 5,000万円 4,500万円 4,000万円
最大減税額 455万円 409.5万円 364万円
2024~25年入居 4500万円 3500万円 3000万円
最大減税額 409.5万円 318.5万円 273万円

※1 認定長期優良住宅および認定低炭素住宅
※2 Net Zero Energy House 再生可能エネルギーを導入し、一次消費エネルギー量の収支ゼロを目指した住宅

最大減税額は、減税適用期間の13年間ずっと、年末の残高が最大借入額を下回らない想定で計算しています。実際は、最大限度額を借入しない場合や、毎月ローンの返済を行うことで、年末残高は減っていきますので、必ずしも最大減税額=控除額でないことに注意してください。

なお、上記以外の一般住宅の場合の借入限度額は3,000万円、2024年以降は2,000万円 ※3 となります。
※3  2023年中の建築確認が必要

省エネ性能の高い住宅に減税額の優遇を与えることで、省エネ住宅の需要が高まることが予想されます。これは、国が推進している「2050年カーボンニュートラル」の実現に向けた取り組みの一環です。

所得要件の引き下げ

住宅ローン減税を受けられる人の所得要件が、改正前は3,000万円以下とされていましたが、今回の改正では、2,000万円以下となります。
合計所得が2,000万円を超える人は、住宅ローン減税の恩恵を受けられないことになりますのでご注意ください。

因みに、ここでいう合計所得とは、住宅ローンを借入れる人の所得の合計を指しています。
例えば、会社員の方で給与所得のほかに、譲渡所得、事業所得、不動産所得などがあれば、それらの所得を合算したものが合計所得となります。

配偶者の所得を合算するという意味ではありませんので、誤解のないようにしてください。

床面積要件の緩和《ただし所得1,000万円以下の場合》

これまで床面積が50㎡以上の住宅でないと、住宅ローン減税が受けられませんでした。しかし、今回の改正により、所得が1,000万円以下の年に限り、床面積が40㎡以上の新築住宅に減税が適用できることになりました。(所得が1,000万円を超えた年は適用外)
小規模の住宅が住宅ローン減税の対象となれば、より住宅の取得はしやすくなるでしょう。

ただし、2023年(令和5年)12月末までに建築確認を受けた場合に限りますので、注意してください。

まとめ

これから家の購入を予定されている方に、是非知っておいていただきたい、住宅ローン減税の改正点をお伝えしました。

しかし、減税額ばかりに気を取られて住宅ローンを組むことは本末転倒です。

住宅ローンを組むときに大切なことは、いくらまで借りられるかではなく、いくらなら無理なく返済できるのかをしっかり検証することです。

本記事が住宅購入を検討している方々の参考になれば幸いです。

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