土地相続税の節税対策をわかりやすく解説します

土地を相続する時、される時、どのくらいの相続税がかかるか心配ではありませんか？

相続税は、預貯金や有価証券、不動産や資産価値のある動産（高級自動車や絵画等）などを含めた遺産総額で決まります。また遺産総額が多いほど税率が高くなり、納める税金も多くなります。

遺産総額を計算するときに、大きく節税ができる可能性があるのが土地の評価額です。土地の評価額は特例や控除によって大きく変化するからです。

そこで本記事では、相続税の計算方法と、土地の相続時に利用できる特例や控除、土地の相続税評価額を抑えて節税する方法について紹介していきます。

土地にかかる相続税の計算方法

土地や建物、いわゆる不動産を相続した場合には、不動産の時価に応じた相続税を納めなければいけません。相続税を計算するためには、遺産総額の計算と、遺産総額ごとに異なる相続税率を求める必要があります。

ここでは、土地にかかる相続税の計算方法について解説します。

遺産総額を求める

はじめに遺産全体の総額を計算します。預貯金などすぐに価値がわかるものはそのままの金額を足していきます。死亡保険や死亡退職金も含みますし、生前贈与の一部も含まれます。一方、借金や告別式の費用などは差し引かれます。

遺産の中で特に複雑なのが土地の評価額です。基本的には路線価や固定資産税から相続税評価額を求めます。

状況によって、最大で80％も減額できる小規模宅地等の特例などが適用されます。さまざまな特例、控除があるため、専門家に相談した方が良いでしょう。

遺産総額から相続税率を求める

遺産総額が分かると、課税遺産総額が計算できます。課税遺産総額は「課税総額－基礎控除額」で計算できます。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。

課税遺産総額が決まると、法定相続人に分配して「法定相続分に応ずる取得金額」が決まります。分配される割合は法定相続人の構成によって変わります。

法定相続分に応ずる取得金額 が決まったら、下表から税率と控除額を適用し、相続税を計算します。

この計算を、法定相続人それぞれ全員分行います。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1000万円以下	10%	–
～3000万円以下	15%	50万円
～5000万円以下	20%	200万円
～1億円以下	30%	700万円
～2億円以下	40%	1700万円
～3億円以下	45%	2700万円
～6億円以下	50%	4200万円
6億円超	55%	7200万円

土地にかかる相続税を求める

法定相続人全員の相続税が決まると、相続税の合計額が求められます。この金額を実際に遺産を分けた割合に応じて分配していきます。
つまり、遺産のうち土地のみを相続する場合に納める相続税は、「土地評価額÷遺産総額×相続税の合計」で計算できます。

シミュレーションしてみる

預金が6,000万円、土地の評価額が4,000万円を、配偶者と子供2人で相続するとします。この場合のシミュレーションをしていきます。

遺産総額は6,000万円＋4,000万円で1億円です。基礎控除額は、3,000万円＋600万円×3人で4,800万円です。よって、課税遺産総額は1億円−4,800万円で、5,200万円になります。

法定相続人が、配偶者と子供の場合、遺産は1:1で分けられます。子供が2人の場合はさらに半分ずつに分けられます。よって、配偶者は2,600万円、子供は1,300万円ずつが法定相続分になります。

この金額に相続税率をかけると、配偶者は2,600万円×15%－50万円＝340万円、子供は1,300万円×15%－50万円＝145万円ずつです。

よって、相続税の合計は630万円になります。この金額を相続する割合によって分配します。

土地の相続時に利用できる特例や控除

土地の相続にはさまざまな特例や控除があり、それを利用することで相続税を下げることができます。ここではその例を紹介します。

基礎控除

基礎控除は前述した通り「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。遺産総額より基礎控除額の方が高ければ、課税されることはありません。

配偶者控除

配偶者が遺産を相続した場合には、1億6,000万円または法定相続分以下の部分に対して、相続税は免除されます。そのため、多くの場合が非課税となります。
配偶者控除の理由として、配偶者の老後生活を保障するためや、資産形成に少なからず関わっていたためなどがあげられます。

未成年者控除

未成年が遺産を相続する場合には、「（20歳ー相続する年齢）×10万円」が控除されます。ここでの相続する年齢は満年齢を入れるため、10歳11ヶ月であれば10歳を入れます。

この額は丸々税金から控除され、本人で引ききれなかった場合は、他の相続人の税額から引くこともできます。

例えば、21歳と16歳の2人兄弟で30万円ずつ相続税を納めなければいけなかった場合、16歳の子供には40万円の未成年者控除が適用されます。

よって、16歳の子供の30万円は非課税になるのですが、未成年者控除が10万円分残っています。そこで、21歳の子供の相続税から10万円が控除され、20万円の相続税を納めるだけで良くなります。

障害者控除

相続人が85歳未満の一般障害者である場合には「（85歳ー相続する年齢）×10万円」が控除されます。特別障害者の場合は控除額が2倍になります。

この額は丸々税金から控除され、本人で引ききれなかった場合は、他の相続人でかつ扶養義務者である人の税額から引くことができます。

相次相続控除

相続が10年以内に2回以上起こった場合には、相次相続控除が受けられます。これは、相続税を連続で払う負担を減らすためです。

計算が複雑なため、ここでは省略しますが、父親が亡くなって10年以内に母親が亡くなった場合などが当てはまります。該当する場合は、専門家と相談することをおすすめします。

小規模宅地等の特例

小規模な宅地について、一定の条件を満たしていれば、その宅地の評価を最大で80%も減額してもらえます。
その条件としては
　・住んでいた土地
　・事業をしていた土地
　・貸していた土地
となっています。

つまり、土地を有効活用していれば、減額を認めてもらえるわけです。

土地の相続税評価額を抑えて節税する方法

上記のように土地を相続する場合には、特例によって評価額を低くすることができます。それによって、どのくらい節税できるのか具体的にシミュレーションを行って紹介します。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税や贈与税を決める時に不動産の価値を評価するための金額です。

路線価がある地域では、路線価図にある単価に敷地面積をかけて求めます。路線価がない場合には、固定資産税に一定の倍率をかけて計算します。

1居住用建物が建っている場合

2借家（アパートやマンション）が建っている場合

まとめ

このように相続をする場合には、更地ではなく土地を有効活用することが節税になります。とはいっても、せっかく建てたアパートに多額のメンテナンス費用がかかったり、入居者が集まらず賃料収入が安定しない、となると本末転倒です。
土地を有効活用するためには、不動産会社などの専門家の協力が不可欠となります。長い付き合いとなるので、早めに行動をして、もしもの時に備えましょう。

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