割安な土地に潜む危険なワナ

マイホームを検討する際、多くの人は土地を同時に手に入れる必要があるかと思います。いざ、土地を探そう!とインターネット等で検索すると、「あれ?この土地相場よりも安いぞ!…もしかして買い時?」十分調べることなく購入して建築の相談をしていたら、思い通りの建物ができないし、どんどん予算から離れていく…なんてことも。

そこで今回は、土地探しにまつわる気を付けたいポイントをご紹介します。

相場より安い土地の特徴とは?

1地盤が弱い

泥や水を含んだ柔らかい土などからなる地盤は、建物の重さを支えきれず沈下する可能性があるため、価格が低くなります。

2不整形地・旗竿地

一般的に長方形や正方形などの整った形の敷地は住宅設計しやすく好まれます。しかし、三角形や極端に長細い土地、主要道路につながる部分が狭くなっていて周囲が住宅に囲まれている旗竿地など土地の形がいびつな場合は日当たりも懸念され、住宅の設計がしにくいために価格が安くなる傾向があります。

3傾斜がある・高低差がある

敷地内に段差や傾斜がある土地や、敷地の奥が崖になっていて高低差がある場合、平らな土地に比べて建物が建てにくくなるほか土砂崩れの心配もあり、土地の価格は安くなります。

4再建築不可の土地

建築基準法に適合していない土地は新たに建物を建築することができない場合があり、これを再建築不可の物件といいます。土地が接している道路(=接道)の条件を満たしていない場合が多く、建築基準法上の道路(幅員4メートル以上の公道、みなし道路など)に2メートル以上接していない敷地は原則建物を建築することができません。(※都市計画区域内)そのため土地の価格としては安く設定されています。

どんな危険があるの?

このような格安な土地を購入した場合、どんな危険があるのでしょうか?

まず地盤が弱い土地は、地盤改良工事が必要になります。一口に改良工事といっても表層改良・柱状改良・鋼管杭工法など様々な改良方法があり、方法によって改良費用も変わってきます。改良が必要な面積によりおよそ数十万~数百万と高額になる場合もあるため注意が必要です。

また、高低差が2メートル以上あると、たいていは自治体が定めているがけ条例に該当し、住宅を建てる際に土砂崩れを防止するために擁壁をつくらなければなりません。費用がかかるのはもちろんのこと、自治体へ申請し許可が下りるまで1か月前後かかるので、想定外のスケジュールになることも。すでに擁壁がある土地でもがけ条例基準を満たしていなければ、建て替えにあたって再度工事する必要も出てきますので、合わせて注意が必要です。

不整形地や旗竿地は、いざプランを考えてみると土地の制約がありすぎて希望の間取りが叶えられない‥‥なんてことも。また、整形地に比べて塀などの外構費用が高くなる可能性もあり、その結果、建物に充てる費用を削らなければならない、ということにならないようにあらかじめ検討しておくことが大切です。

そして何より、再建築不可の土地は言わずもがな建物を建てることができません。せっかく購入したのに新築できない…なんてことのならないよう、しっかり確認しましょう。

工夫次第で良い面も!

では、このような安い土地は絶対買ってはいけないか?と言ったら、そうではありません。工夫次第では理想以上の住まいが実現できることも。

地盤が弱い土地でも、地盤調査をしっかりと行い、最適な地盤改良を施せば、安心して暮らすことができます。

高低差がある傾斜地に建てれば、周囲の家を気にすることなく眺望の良い住まいが実現したり、旗竿地はプライバシーを確保しながら吹抜けや大きな窓で光を取り込んだり、が可能です。

このとき注意したいのは様々な法規制をクリアしなければならないということ。3階建てにしたい、敷地いっぱい使って建築したい、と思っていても建築規制によっては難しいかもしれません。このあたりに注意しながら土地と建物を同時に考えることで、理想の暮らし方が実現できそうですね。

まとめ

どんな暮らし方を実現したいか、理想の住まいのカタチを良く考えた上で土地と建物を同時に考えていくことが家づくり成功の秘訣とも言えます。

とりあえず土地を買ってから考えよう、なんて思っていると、思わぬ落とし穴に落ちて夢のマイホームが実現できなくなってしまう可能性があります。一生に一度と言われる大きな買い物だからこそ、失敗のない家づくりにしたいですよね。

トヨタホーム東京では、様々な不動産会社とも提携しており、そのネットワークを使ってお客様に最適な土地をお探ししています。さらに土地の価値を活かした全体プランニングを豊富な設計力でご提案し、予算もこだわりも満たした理想の住まいを実現することができます。

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理想の住まいを実現する秘訣は「土地と家を同時に考えること」