3階建てや店舗併用住宅が建てられない土地とは

マイホームの検討を始めたとき、「平屋がいいな」「3階建てにしたい!」「1階フロアをお店にしよう」など、それぞれ様々なイメージがありますよね。
でも土地には都市計画法による用途地域が定められていて、このルールに基づいて建物が建てられます。つまり必ずしもイメージどおりに建物が建てられるとは限らないということになります。
ここでは、ご要望の中でも多い『3階建て』と『店舗併用住宅』が建てられない土地についてご紹介したいと思います。

都市計画法とは

そもそも都市計画法とはどんな法律なのでしょうか。

都市計画法とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることによって、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的に、1968年(昭和43年)に制定された法律であり、簡単に言うと、人々の生活を守るための計画的な市街地開発、道路や公園などの基本的なあり方のルールのことです。

このルールの中で気を付けたいのが、住居系、商業系、工業系など13地域に分類される用途地域です。特に規制が厳しいのが第一種低層住居専用地域と呼ばれる地域で、この地域内では店舗や工場の建設はできないほか、様々な制限をクリアする必要があります。ただし、その分静かな環境が保たれるので、一戸建てには適した地域ともいえます。

3階建てが建てられない土地

では、3階建てを希望する場合に気を付けることは何でしょうか。

先ほどの用途地域の中で、最も規制が厳しい第一種低層住居専用地域においても3階建てを建てることは可能です。しかし高さ10mまでという規制がかかる場所が多く、さらに斜線制限と呼ばれる、建物による日陰を制限するための決まりがあるため、3階部分を思うように空間が確保できず結果として2階建てとなるケースがあります。
一方で商業地域や近隣商業地域などの商業系と呼ばれる地域は土地の高度利用を第一に考えられるため、制限が緩くなり3階建てが建設しやすくなります。

店舗併用住宅が建てられない土地

用途地域の中で、第一種低層住居専用地域では原則として店舗を建てることはできません。ただし一定の要件を満たす住宅と併用された店舗や事務所などであれば建築可能です。

一定の要件とは
店舗の床面積は、50㎡以下、かつ、建築物の延床面積の2分の1未満であること
店舗の用途は、事務所、日用品の販売を主たる目的とする店舗又は食堂、学習塾などであること

様々な条件をクリアしなければ第一種低層住居専用地域では建てられないので、もしも店舗併用住宅を考えられている場合は土地の用途地域も土地探しの指標とした方が良いかもしれません。

まとめ

マイホームの計画を始める際は、どんな建物を建てたいか、検討中の土地はその建物が建てられるのかなど、土地と建物をセットで考えていくことがポイントです。つい建物だけ、立地だけに囚われがちですが、土地の特性をしっかりと理解することが大切ですね。

とはいっても法律や制限は複雑で難しいケースもありますので、まずは一度専門家など詳しい人に相談することをお勧めします。

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